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    “智能建筑”背后的運營管理工作邏輯
    在能源日益匱乏的背景下,綠色建筑的建設已上升至國家戰略層面,新型能源的控制管理及建筑機電的節能運行都將建筑智能化平臺推到了不可或缺的地位。

      在能源日益匱乏的背景下,綠色建筑的建設已上升至國家戰略層面,新型能源的控制管理及建筑機電的節能運行都將建筑智能化平臺推到了不可或缺的地位。但目前國內智能建筑行業存在著缺乏整體規劃、盲目追求大而全、炒作概念、達不到預期效果等諸多問題。其中,最突出的一個問題是相關配套服務的缺失。

      智能樓宇的建與管

      智能建筑按照產業結構可以分為產業化的產品制作、工程運用、運行維護三個環節?!敖ü苊摴潯笔窃斐芍悄芙ㄖ嚓P配套服務缺失的重要原因。

      首先,建設單位負責產品制作的過程,但建設單位在前期工作中,很難綜合考慮管理單位和使用單位的想法,只能根據資金來建設項目,建完就完,好不好用、怎么管理、如何管好,都與之無關。其實,不管是智能建筑還是傳統建筑,建筑本身的基本功能是不變的。但是不同的建筑擁有不同的個性需求,因此,后期對管理模式的要求也不同。而開發商和建設方在前期施工建設的過程中,沒有考慮到后期管理方有無能力進行管理,實現建設目標,只是千篇一律地建好,移交管理方,以致前期建設“轟轟烈烈”,后期管理“偃旗息鼓”。

      其次,在工程運用和驗收方面,智能建筑建設工程存在著用驗收土地的方式來驗收工程的現象,功能性的驗收主要是依靠主觀的評測,沒有一個量化的指標,沒有靠專業的檢測儀器進行指標檢測就判定合格,這種質量驗收是有隱患的。對于工程質量的鑒證和驗收,正如醫生看病一樣,既要有經驗,更要有科學儀器來輔助診斷,用指標來說話。由于智能樓宇控制系統比較復雜,要跟若干個所控對象和設備對象、協議接口、安裝環境等方面進行協調。單一的智能化系統接通了還不行,設備之間“對話”也要通暢,比如空調、給排水、電、照明等都要協調,否則整個系統運行不起來。所以,從質量控制上來講,智能建筑的工程鑒證,更是需要把第三方的檢測機制引進來,這樣才能使質量更有保障,智能系統之間更好地協同工作。

      第三,智能建筑尤其是智能樓宇,從開始規劃到建設到驗收一直到最后運維都無法可依,沒有一個清晰的法律法規體系,來保障其配套服務,基本上是按照傳統的物業管理方式來管理。而傳統物業管理成長期很短,新的現代化技術、信息化技術對物業管理來說是很大的挑戰。

      打個比方,就像家電、移動設備技術更新給人帶來了很多方便。但是最終總要有人來做具體的后臺管理工作,必須得有人管好,使得電話、網絡都通暢。對于智能建筑來說,物業管理公司就承擔起了后臺的工作。智能樓宇提供一個智能化的基礎平臺,期許幫助物業管理企業省時省力地解決問題,以達到更為“傻瓜化”的管理,可現狀恰恰是物業管理公司人力跟不上。面對業主日新月異的需求,物業管理公司缺乏吸引力,難以請來高素質專業人才。尤其是在智能樓宇方面,不能對智能系統設備進行制度化、標準化、職業化的運維管理,一旦設備故障,就容易出現停維運轉的問題。

      管理人員的全與專

      高水平人才缺口問題,一直是困擾物業管理企業的難題。智能建筑的快速發展,更是在人才資源方面對物業管理企業提出了更多的挑戰。對于智能建筑的運維管理,可能今后的發展變化趨勢將會從以“人管”為主轉變成以“機管”為主。在這個轉變的過程里,有些專職院校為了適應市場的需求,開辦了智能樓宇管理師專業,可智能樓宇師并不能滿足需求。通俗地來說,智能樓宇師是一種技能工人的概念,不是工程師的概念。學校是從??频慕嵌葋砼囵B這種技能人才的動手能力。這些技能工人,知識結構從面上來說比較全,可是對知識的深度挖掘還不夠。一幢智能樓宇大大小小幾十個系統,涉及的知識、交叉融合的東西涵蓋很多學科和專業。而智能樓宇管理師,可能只是在某一方面對智能樓宇進行管理。單一專業的職業上崗實用人才是不大可能把智能建筑的整個系統掌握通透的。所以對于樓宇控制來說,項目現場可以由樓宇師來調配、使用具體設備,但真正深度的工作還是應該委托給專業的服務公司來進行,包括設備的維保,能耗計量,工程能耗管理等方面。智能建筑的管理走向技術服務外包,性價比合適,又能保障系統正常運行??傊?,智能建筑尤其是樓宇控制,希望可以有不同的人才從不同的層面來維護,保障智能系統正常運行,發揮作用。

      智能建筑運營管理除了高水平人才缺乏外,還有一個問題就是物業管理企業管理模式需要更新?,F在,物業管理公司還存在著由房地產公司派生出來的現象。這就很可能導致物業管理公司沒有一個健全的體制機制,沒有競爭意識,沿用傳統管理模式,滿足不了市場的需求。同時,企業自身的管理服務水平也是難以提高的。

      傳統建筑的問題是容量設計比較大,多為“大馬拉小車”。智能建筑解決了這個問題,根據實際的常規應用對設備進行合理配置,減少前期設備的投入。比如一幢樓里的大堂、會議空間、賓館飯店,每個區域使用的時間段、人流量都不一樣,靠單系統很難做到資源的合理配置,只有智能化系統的關聯才可以檢測到這個空間有沒有人在使用,并根據具體的使用情況,系統進行精細的能源調配,達到最佳能效發揮和綠色節能的目標。

      良性運營的外與內

      隨著智能建筑越來越多,除了建筑本身還有更大的系統,比如平安城市、智能交通、市政水電管理中心……這些大系統的運維問題更加迫切。開發商不能只是一味地開發建設項目,而不考慮后期運營管理過程中將會碰到的問題。只建設,不管好,是一種浪費。所以,要加強行業之間的對話和交流,根據樓宇所需的能耗,配套產能設備,把優化控制和優化管理的方案提出來。

      其次,盡管目前有《智能化系統工程運行維護技術規范》這樣一個標準出臺,可是這個標準只能解決技術層面上的問題。有些項目的問題不是技術問題,而是工程當中的管理政策發揮不到位的問題。因此,要制訂一個符合不同對象需求的標準,這個標準要將早期規劃監控的內容、范圍,到建完后基本運行、管理的指標都進行規范。使得這樣的標準,既是業主掌握智能樓宇管理的法律依據,對于管理方來說,也可以根據它來做好智能樓宇的樓控和運維工作,使得工作有據可依,滿足業主的需求。

      第三,智能建筑行業內現在關注的一個概念叫“智能建筑服務業”。對于大的物業公司來說,品牌規模做出來了,有了充分的人力、物力來對智能系統實施專業化管理。尤其有的物業管理企業組建了專業的部門來滿足不同樓宇的智能技術服務??墒?,仍然有很多企業沒有這種專門化的服務。所以,物業管理行業自身要從大環境上解決問題。要引進體制機制,樹立競爭意識,逐步和國際接軌,學**外物業服務優秀的經驗,在競爭中改進管理模式,提高企業本身的服務意識和管理服務水平,這樣的話,才能夠樹立打造好企業自身的品牌形象。然后,物業管理企業要逐漸積累工程經驗以及現場服務的經驗,組建自己的專業服務隊伍,實現人才的逐步優化。這樣,常規的設備維護、家政服務、安保也才能逐漸做到專業化。

      智能建設是好的,但需要本行業和相關行業一起配合,才能解決瓶頸問題。

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